Методическое пособие по курсу "Основы правовых знаний"

Дополнительный материал для учителя

Понятие жилищного правоотношения является собирательным, так как охватывает различные правоотношения. Прежде всего, сюда можно включить отношения по использованию пригодных для постоянного проживания жилых помещений. Но понятие жилищные правоотношения значительно шире. Сюда входят и отношения по управлению и эксплуатации жилых помещений, обеспечению их сохранности, учету нуждаемости граждан в жилье и распределению жилой площади, т. е. все отношения, неразрывно связанные с использованием жилых помещений (см. схему 1).

Следует различать понятие жилищного правоотношения и жилищного законодательства. Под жилищным законодательством принято понимать совокупность нормативных актов, регулирующих жилищные отношения, т. е. отношения, складывающиеся в процессе удовлетворения потребности граждан в жилье.

Действующая Конституция Российской Федерации относит жилищное законодательство к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов. Давно назрела необходимость принятия нового Жилищного кодекса, но пока роль базовых законодательных актов в области жилищного законодательства выполняют часть первая и часть вторая Гражданского кодекса Российской Федерации, Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», Закон Российской Федерации «О товариществах собственников жилья». В части, не противоречащей действующему законодательству, применяется Жилищный кодекс РСФСР. Кроме перечисленных нормативных актов, в области регулирования жилищных отношений видная роль принадлежит указам Президента Российской Федерации, постановлениям Правительства Российской Федерации и иным источникам, в том числе издаваемым на уровне субъектов федерации.

Одним из базовых понятий жилищного законодательства является понятие жилищного фонда. Это совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома, квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания. Выделяются следующие виды жилищных фондов: фонд, находящийся в частной собственности; фонд, находящийся в государственной собственности; фонд, находящийся в муниципальной собственности; общественный жилищный фонд; фонд в коллективной собственности. Кроме этого, по целевому назначению выделяется фонд социального использования, формируемый из части государственного, муниципального и общественного жилищного фонда (см. схему № 2).

Обратимся теперь непосредственно к формам решения гражданами жилищного вопроса. Если ранее основной формой была постановка на учет и предоставление жилья из общественных, государственных и жилищно-кооперативных фондов, то в настоящее время ситуация значительно изменилась. В связи с преобразованием отношений собственности и, соответственно, изменением характера жилищных правоотношений можно выделить следующие основные формы реализации прав граждан в жилищной сфере (см. схему):

• использование жилого помещения на основании договора социального или коммерческого найма;

• участие в жилищно-строительных и жилищных кооперативах либо в товариществах собственников жилья;

• приобретение жилья в собственность в силу гражданско-правовых сделок;

• использование жилого помещения на основании иных гражданско-правовых договоров (безвозмездное пользование и др.). (см. схему).

Без преувеличения договор найма можно назвать основным институтом жилищного права.

Договор найма жилого помещения (в соответствии с ГК) — это договор, по которому одна сторона — собственник жилого помещения (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В ГК РФ выделяется особая форма договора найма жилого помещения — договор социального найма. Так называется договор найма жилого помещения, по которому наймодатель предоставляет для постоянного проживания нанимателю жилое помещение из фонда социального использования в пределах установленной нормы жилой площади и с соблюдением иных, установленных жилищным законодательством требований (очередность и т. п.).

Общими чертами договоров социального и так называемого «коммерческого» найма являются:

• письменная форма договора;

• сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения;

• сохранение целевого использования жилья — исключительно для проживания граждан;

• допускается возможность нанимателя предоставлять жилое помещение временным жильцам на безвозмездной основе (с уведомлением наймодателя) и передавать его в пользование за плату поднанимателю (с согласия наймодателя).

Жилищное законодательство наряду с договором социального найма и договором найма жилого помещения («коммерческим» наймом) выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии и договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищностроительных кооперативов, которые также имеют свои особенности.

Перечень общих оснований приобретения права собственности содержится в ст. 218 ГК РФ. Применительно к жилью на основе указанной статьи можно выделить следующие основания:

• первичные основания (например, приватизация);

• вторичные основания (сделки на рынке жилья), а также наследование жилья (более подробно см. схему 4).

Все основания возникновения права собственности на жилые помещения являются сделками, которые можно классифицировать следующим образом (см. схему 5):

• сделки, направленные на передачу жилых помещений в пользование (жилищный найм, аренда и др.);

• сделки, направленные на отчуждение жилых помещений (купля-продажа, мена, дарение, рента и др., а также наследование).

Обратимся теперь непосредственно к особенностям сделок с жилыми помещениями. Прежде всего, что является объектом таких сделок? Объектами сделок с жилыми помещениями могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо квартирах. Для признания сделки с жилым помещением действительной является необходимым соблюдение следующих условий:

• наличие у сторон сделки правоспособности и дееспособности;

• наличие у сторон сделки оформленных в установленном законом порядке прав на жилые помещения, выступающие как объекты сделок;

• соответствие содержания сделки требованиям закона (заключается, главным образом, в непротиворечии закону, так как ст. 8 ГК РФ предусматривает свободу договора);

• соблюдение порядка совершения сделки.

Теперь перейдем к вопросу о документах, которые должны подтверждать право собственности на жилые помещения (правоустанавливающие документы).

В настоящее время, как уже указывалось выше, существует достаточно много различных оснований приобретения права собственности на жилье, что и предопределяет многообразие существующих правоустанавливающих документов. Поэтому проще систематизировать правоустанавливающие документы по основанию приобретения права собственности на жилье: Основание приобретения права собственности на жилое помещение Правоустанавливающие документы Приватизация жилья Договор передачи жилья в собственность и свидетельство о собственности на жилье Выплата пая в ЖСК (ЖК) Справка кооператива о полной выплате пая и свидетельство о собственности на жилье Договор купли-продажи, мены, дарения, ренты Зарегистрированный договор Наследование жилого помещения по закону Зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по закону Наследование жилого помещения по завещанию Зарегистрированное свидетельство о праве на наследство по завещанию Решение суда Копия судебного решения (Этот список не исчерпывающий, могут быть и другие документы.)

Порядок совершения сделок с жилыми помещениями как с объектами недвижимости в настоящее время определяется ГК и федеральным Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Договоры по отчуждению жилых помещений заключаются исключительно в письменной форме, т. е. путем составления единого документа, подписываемого сторонами. До 31 января 1998 г. — до вступления в силу федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» — соблюдалась обязательная нотариальная форма договора по отчуждению жилого помещения. Это предусматривалось Законом Российской Федерации «О введении в действие части I ГК РФ», где указывалось, что до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий ранее порядок регистрации недвижимости и сделок с ней. В настоящее время нотариальное удостоверение необязательно, однако может быть осуществлено по желанию одной из сторон.

Помимо придания договору письменной формы, необходима государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация осуществляется в Едином государственном реестре прав, который ведется органами юстиции на территории регистрационного округа по месту нахождения жилого помещения.

Таким образом, порядок совершения сделки по отчуждению жилого помещения включает:

• составление письменного договора, подписываемого сторонами;

• нотариальное удостоверение сделки (необязательная стадия для большинства сделок с жилыми помещениями);

• государственная регистрация перехода прав на жилое помещение.

Самая распространенная из сделок — купля-продажа. Применительно к продаже недвижимости (в том числе и жилых помещений) существует параграф 7 гл. 30 ГК, предусматривающий ряд особенностей этого договора. Согласно ст. 549 Гражданского кодекса, по договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Существенными условиями (т. е. условиями, без которых договор считается незаключенным) этого договора являются:

• предмет договора — жилое помещение; в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемое по договору жилое помещение, включая его местонахождение;

• цена договора — определенная денежная сумма, уплачиваемая покупателем продавцу за приобретаемое в собственность жилое помещение;

• перечень лиц, на момент заключения договора проживающих в отчуждаемом жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем.

Очень схожей с куплей-продажей является мена жилых помещений. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам, предусмотренным специально для договора мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.